REITとは、投資家から集めたお金や銀行からの融資などにより、不動産を購入・運用する法人組織のこと。運用を通じて得られた家賃収入や売却益等を原資とし、投資家に分配金（株式の配当金のようなもの）を支払います。
現物の不動産よりも少額で投資ができることや、分配金の率が比較的高いこと（一般に株式の配当金よりも高め）、株式と同様に市場を通じて手軽に売買できることなどを背景に、東京証券取引所での取引が開始された2001年以来、広く投資家から人気を集めている投資商品です。
REITの最終的な投資対象は不動産ですが、投資家の視点から見れば、REITと現物の不動産投資はまったく違う投資法。双方の主な違いについて、投資家の立場から挙げてみましょう。
現物の不動産投資の場合、一般に投資対象は住居向け不動産（マンション、アパートなど）です。それに対してREITの投資対象は、住居向け不動産はもちろんのこと、オフィスビルやホテル、倉庫、商業施設など非常に多岐にわたります。
現物の不動産投資の場合、ワンルームマンションの区分所有であったとしても、数百万円から数千万円の資金が必要となります。マンションを一棟買う場合には、数億円の資金を要するでしょう。それに対してREITは、銘柄にもよりますが、わずか数万円からの投資が可能です。
現物の不動産投資を行う場合、空室リスク等を最小限に抑えるため、一定の専門知識が必要です。それに対してREITの場合、不動産の運用をプロに一任する形となるため、投資家には専門知識が求められません。
現物の不動産投資では、まさに購入した物件のみが投資対象となるため、リスク分散を図るためには、多額の資金を用意してたくさんの物件を購入する必要があります。一方でREITの場合には、すでにたくさんの物件を運用している「不動産投資法人」に投資をする形式となるため、自動的にリスク分散が成立します。
現物の不動産投資を行う場合、投資家自身が物件の管理を行うか、または投資家から管理会社に管理を依頼する（有料）こととなります。一方でREITの場合、投資家が物件の管理に関わることは一切ありません。
現物不動産から得られるインカムゲイン（家賃収入）に比べると、REITから得られるインカムゲイン（分配金）は、同程度かやや低め。しかしながら、一般的な株式の配当金に比べるとREITの分配金は高めです。REITの分配金率が高い理由は、「不動産投資法人が得た利益の90％以上を投資家に分配する」というルールがあるためです。
現物不動産は、すぐに売りたくても売れるものではありません。仲介会社が買い手を探し、価格交渉と売買契約を経てようやく現金化されます。それに対してREITは、東京証券取引所を通じていつでも手軽に売却が可能。売りたいと思った瞬間に売ることができます。
REITは元本保証の投資商品ではありません。よって、各種の要因に起因する元本割れのリスクを承知のうえで投資に望む必要があります。以下、REITにおける主なリスクを5つ確認しておきましょう。
REITの最終的な投資対象は現実に存在する不動産物件となりますが、一般的な不動産投資とは異なり、投資家はその不動産物件を所有するわけではありません。その不動産物件を運用している投資法人の活動に対し、投資家は投資をすることになります。
よって、もし投資法人に何らかの事情（倒産など）が生じた場合、同じ価値を持つ不動産物件は存在し続けているにもかかわらず、投資家の運用資産は大きく減少してしまう恐れがあります。場合によっては、運用資産がゼロになる可能性もあるでしょう。
REITは、「株式会社」ではなく「投資法人」という形式で東京証券取引所に上場をしている組織です。組織の法的な形式は異なるものの、株式会社と同様に、東京証券取引所の上場が廃止になる可能性もあれば、倒産する可能性もあります。
上場が廃止になった場合、たとえ倒産は逃れたとしても、投資家は運用資金を自由に換金できなくなる可能性があります。かりに投資法人が買取する形で換金できたとしても、投資元本を大きく割り込んでしまう恐れがあるでしょう。
また投資法人が倒産した場合には、株式会社が倒産した場合と同様に、投資資金は大幅に目減りすることが想定されます。最悪の場合、投資資金はゼロになるかもしれません。
2019年時点では、実質的にゼロ金利政策が続いています。お金を借りても返済する金利が少なくて済むというこの状況下、投資法人の中には、銀行からたくさん融資を受けて積極的に不動産運用に回しているところもあるようです。
しかしながら、ゼロ金利政策は永遠に続くものではありません。将来、いつかは出口戦略（金利を徐々に上げる政策）に移る時期が来ることでしょう。金利が上がれば、銀行からの融資比率が多い投資法人は、返済に窮する可能性があります。結果、上場廃止や倒産にいたるかもしれません。
2020年以降には将来的なリニアモーターカーの開通、首都圏への人口流入、ゆるやかな景気回復基調などを背景に、現在、国内の都市部では不動産市場が活況です。
しかしながら、現在の不動産の市場環境が永遠に続くことはありません。いつか不動産の市場環境に変化が起こったとき、家賃相場の下落等を通じ、REITが値下がりしたり、分配金が低くなったりする可能性があります。
投資法人が運用している不動産物件が、自然災害の影響によって損害を受けた場合、物件の修繕や家賃調整などの影響により、REITの価格が値下がりする恐れがあります。物件が全壊したり人的被害が生じたりした場合には、上場廃止や倒産にいたる可能性もあるでしょう。
不動産投資に興味があるものの、現物不動産を買うほどの資金を用意できない方や、現物不動産を買うほどのリスクを取れない方に対し、REITを大いにお勧めします。将来的に不動産市場が活況となると予想している人も、今からREITに少しずつ資金を入れておくと良いでしょう。
また、分配金の高さもREITの魅力のひとつです。長く安定的なインカムゲインを目指したい人にとって、株式投資よりも魅力的な商品となるかもしれません。
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