このページでは、不動産投資の始め方や流れについて詳しく解説しています。
不動産投資は賃貸マンションなどの収益物件を最初に取得し、長期的な運用によって投資コストを回収しながら利益を追求していく事業です。そのため、最初から長期間の事業計画をプランニングする必要があり、様々なリスクや注意点についても事前に理解しておかなければなりません。肝心なのは知識と情報です。日ごろから勉強と情報収集を心がけましょう。
不動産投資について自分なりに勉強をしながら、ビジネスパートナーとなる不動産投資会社を選びます。
不動産投資会社は物件の選定や取得をサポートしてくれる他、投資プランのシミュレーションを手伝ってくれたり、資金繰りについて相談に乗ってくれたりと、様々な面で不動産投資のスタートを支えてくれます。また、物件の管理についてもサポートしてくれるため、最初に信頼できる不動産投資会社を見つけられるかどうかが不動産投資の成功のカギといえるでしょう。
不動産投資では、どのエリアでどのような対象物件を運用していくかによって投資の成功率や利回りも大きく変動します。
賃貸物件へのニーズが高いエリアであれば、空室リスクを抑えて入居者を集めやすく、家賃設定も高めにできると考えられますが、賃貸物件へのニーズが低いエリアやそもそも人口減少が進んでいるエリアであれば、遠からず入居者が見つからなくなる恐れもあります。
不動産投資のエリア選びや物件の選定については、最新の情報を把握しておくことはもちろん、将来的な開発計画や人口変動、自然災害の発生リスクといった要素なども見極めながら考えることが必要です。
中古物件や新築物件、マンションやアパートなど、同じエリアでも投資対象となる物件の種類は様々です。しかし、いずれの場合においても自分が投資する物件は可能な限り現地を訪れて、実際に目で見て確かめることが望ましいといえます。
どれほど地図やエリアデータなどを見ていたとしても、いざ入居者の立場になって現地を訪れてみると思いがけない発見をすることは少なくありません。
希望するエリアや物件の候補が見つかったとして、実際に不動産投資を行っていくためにどれくらいのコストがかかり、月々どの程度の収支が発生するのか、キャッシュフローや運用管理の流れを具体的にシミュレーションすることも欠かせません。
特に、不動産投資会社などでは収益物件情報として「表面利回り」を紹介していますが、それはあくまでも家賃相場と物件価格から算出されるものであり、定期メンテナンスやリスク管理の費用といったランニングコストを考慮していない場合が大半です。
当然ながら、実際の不動産投資では様々なお金の流れが発生するため、表面利回りでなく「実質利回り」を想定した上でシミュレーションするようにしてください。
投資計画をプランニングする際は、キャッシュフローが悪化した場合などにどのような手順で投資を終わらせるかという「出口戦略」についても最初に考えておくことが重要です。
不動産投資における出口戦略とは、一般的に物件の売却による現金化ですが、物件によって売却の難易度や価格も変動するため、出口戦略を考慮しながら物件選びやシミュレーションを進めるようにしましょう。
なお、優れた出口戦略を構築しておけば、キャッシュフローが悪化した場合の損失を最小限に抑えられるだけでなく、不動産の売却で利益を得られる可能性も高まります。
具体的な投資プランが定まってくれば、不動産投資ローンの事前審査を受けて、本当に資金を調達できるのかどうか、また事業計画が客観的に見て信頼できるかどうかなどを検証します。
明らかにリスクの大きな投資計画であれば、そもそもローン審査に通らないため、資金を調達することができません。また、資金を十分に調達できたとしても、借り入れ条件や返済条件が悪ければ利益を追求することが困難です。
不動産ローンは最初から1社に決めるのでなく、複数の金融機関やローン会社を比較検討しながら、条件の良い融資を受けられるように工夫していくことが肝要です。
どの程度の金額で融資可能か見通しが立てば、いよいよ不動産の取得へと進みます。
不動産を取得する方法には、不動産オーナーと直接に交渉したり、仲介会社を使って購入したりと複数の手順が考えられますが、売り手は高く売りたいと考え、買う側は安く買いたいと考えるのはどの場合でも同じです。
不動産取引の経験や知識がない状態で価格交渉を進めることは簡単でありませんが、物件の取得費は利回りへ直接関与するため、自分で納得できない条件で取引を完了させないようにする覚悟を持っておきましょう。
不動産の取引について当事者間での合意が得られれば、改めて不動産の売買契約や名義変更といった手続きへと進みます。不動産取引では法的に必要な手続きが色々と定められており、それに伴って費用も発生します。
そのため、初心者は不動産取引に詳しい司法書士や弁護士などへ相談すると良いでしょう。なお、手続きにかかる諸費用は物件の「取得費」として計上できます。
不動産の売買契約を結ぶ時点では、まだ金融機関などからの融資は確定していません。そのため、売買契約を成立させた後にローン審査で落ちてしまえば、高額な取得費を全額自腹で支払わなければならないという問題が発生します。
ローン特約とは、そのようなリスクへ備えておくための契約条件であり、必ず契約条件へ盛り込んでおくようにしてください。
また、取得した物件に何かしら問題が生じた場合、その修繕コストなどを補償してもらえる瑕疵担保責任についても確認しておくことが肝要です。ただし、中古マンションなど物件によっては瑕疵担保責任がないこともあり、十分にリスクバランスを検討しておきましょう。
不動産を取得すれば、いよいよ入居者を募集して賃貸契約を結び、家賃収入を得ていきます。また、毎月のローン返済を行いつつ、適切なメンテナンスなどによって物件の価値を維持することも必要です。
賃貸物件の管理や家賃の回収といった業務は多岐にわたり、個人が全て行うには難しい場合もあります。そのため、不動産管理会社へ業務を委託することも方法の1つです。
ただし、管理業務を委託すれば手数料が発生するため、キャッシュフローのバランスを考えながらコストを計算していくことが肝心です。
その他、空室リスクに備えて家賃保証サービスや保険の活用も検討します。
家賃保証の額や管理手数料といった条件は、最初に決めた内容が永続的に維持されるものではありません。また、家賃の設定額も物件の築年数や社会情勢、入居希望者の増減によって変動します。
そのため、家賃保証サービスなどを利用していればリスクがゼロになると油断せず、契約更新に伴う条件悪化なども見据えた上で、必要に応じてプランの修正を行いながら将来に向けた事業計画を検討していくようにしてください。
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