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不動産投資セミナーの個別相談は活用したほうがいい?

不動産投資セミナーに参加すると、個別相談を行っているケースも多々あるでしょう。個別相談まで行えば強引な営業をされそうと不安になるかもしれませんが、実は個別相談で担当者の雰囲気を評価する絶好のチャンスでもあるのです。このページでは不動産投資セミナーで押さえておきたいポイントなどを紹介しています。

本気で投資をするなら利用しよう

不動産投資セミナーは講師が全体に向けて不動産投資の説明をするだけでなく、開催している不動産会社が個別に相談を受ける時間も設けられています。しかしセミナーの後の個別面談まで参加している方は、全体の3割にも満たないことも。そもそも個別相談を受けない理由は「個人情報を取られるのが嫌」「営業が怖い」などが挙げられるでしょう。

もちろん営業電話などの対応は非常に不満と思うこともあるでしょう。しかし本気で不動産投資を考えている方であれば、個人面談に参加される方が大半。それは個人面談では自分が知りたいと思う情報や全く知らない情報まで幅広く収集することができるからです。もちろんセミナーでも新しい情報を入手出来ますが、自分自身にとって聞きたい情報は収集しにくいでしょう。また不動産会社のスタッフとの相性や雰囲気などをチェックするいい機会でもあります。つまり個人面談を活用することで、不動産投資をどうするか、信頼できそうな不動産会社かなどを判断する大切な材料となるのです。

不動産投資の面談で抑えていきたい2つのポイント

初めて不動産投資セミナーでの個別面談に参加する際、何をどうしたら良いのか分からないでしょう。

  • 自身の属性に合せて不動産投資をすべきかどうかの判断
  • 信頼できる担当者を決める判断

上記の2つのポイントを押さえて面談に臨むようにしましょう。

自身の属性に合せて不動産投資をすべきかどうかの判断

まずは自分自身の属性に合わせて不動産投資をすべきかどうかを判断することが大切です。不動産投資は自己資金が少なくても、融資を活用することで資産形成が可能な投資商品となります。そのためサラリーマンの方でも金融機関からの信頼さえ得られれば、比較的簡単に始めることができるとして注目されている投資の一つでしょう。

しかし融資を活用できるからと言って気軽に不動産投資を始めてしまえば、投資が上手くいかなかったときのリスクも高まります。リスクに備えるためにも、本当に自分に合った投資なのか、投資する目的を達成可能なのかなどを確認し、総合的に判断することが大切です。

  • 投資する目標
  • 融資枠
  • キャッシュフロー
  • リスクヘッジ
  • 全体の投資ポートフォリオ

そのため面談時には上記のポイントを押さえておきましょう。

投資する目標

  • 融資が活用可能
  • インフレ対策となる
  • 生命保険代わりにもなる
  • 相続税・贈与税などの節税対策として活用できる

上記のようなメリットが不動産投資にはあります。一般的に不動産投資は短期で利益を得るものではなく、長期にわたって資産形成を行う投資商品だと言われており、安定した家賃収入を得ることをメインに考えているオーナーがほとんどです。そのため築年数が古い不動産物件ではなく、浅く長期所有ができ、出口戦略も立てやすい物件を選ぶ方が良いでしょう。

また不動産物件の場合、築年数が経つにつれて家賃も下落しやすくなるため、1つの物件を長期的に所有し続けるのではなく、どれくらいの不動産収入が得たいのか目標を設定することが大切です。その目標を達成するための5年・10年・15年に物件を買い足すなどのプランを練り上げることも重要でしょう。

融資枠

不動産物件を購入する際、ローンを組むのが一般的です。そのため、どの程度の不動産を購入するかは、自身の融資枠を把握することが大切になってくるでしょう。不動産投資で活用できるローンの融資枠は500万円以上の年収があれば、年収の5~7倍が目安とされており、年収が700万円であれば3,500万円~5,000万円が融資額の目安といえます。

  • 勤務している会社
  • 年収
  • 勤務年数
  • 家族構成
  • 金融資産 など

上記の要件が審査基準の判断材料として活用されます。

不動産投資ローンは自分自身で金融機関に斡旋するケースと不動産投資会社の提携ローンを活用するケースに分類されるでしょう。まず自分自身で金融機関に斡旋するケースは、活用するにあたってハードルが非常に高いですが、普段から付き合いがある金融機関で金融資産を預けている場合なら有利となります。それ以外であれば不動産投資会社の提携ローンを活用する方が良いでしょう。

不動産投資会社の提携ローンであれば、金融機関が不動産投資会社の取引した実績を高く評価しているため、業績が良い会社なら提携している金融機関も数多くあり、融資の条件も有利となるケースもあります。まずは自身の条件を踏まえて、最も条件の良い金融機関を選択し、利用するようにしましょう。

キャッシュフロー

もしフルローンを活用するのであれば、キャッシュフローも重要になってきます。購入する際の初期費用を抑えられるというメリットがありますが、毎月の返済額が高くなるといったデメリットも。もちろん融資の際の金利・期間などの条件で異なりますが、家賃収入だけでは返済額が不足することもあるでしょう。そうなればキャッシュフローは毎月赤字になってしまいますが、所得税の節税につながるという営業トークをされるケースも。これは間違いではありませんが、毎月手出しする状況ではどんどん負担が大きくなってしまい、長きに渡って支払いが継続できるかは難しいでしょう。年数が経過すれば家賃収入も減るため、融資の返済金額が変わらなければ、手出しの金額は徐々に増えてしまいます。

そのため現時点で支払えるとしても、返済額に余裕を持たせることが大切です。不動産投資を始める前に、長期的に所有し続けられるかどうかを判断しましょう。

リスクヘッジ

不動産投資を検討する際、ついメリットばかりに目が行きがちです。しかし投資という形となるので、デメリットやリスクは必ずあります。ただ株やFXなど金融商品とは違うので、不動産投資は前もってリスク把握がしやすく、リスクに備えやすいという特徴も。

  • 空室のリスク
  • 金利上昇のリスク
  • 自然災害のリスク
  • 管理会社の倒産リスク など

不動産投資を行うにあたって、上記のようなリスクが考えられるでしょう。これらのリスクを踏まえて、どのような対策を講じるのか考えることが大切です。

全体の投資ポートフォリオ

どのような投資にもリスクはつきものです。たとえリスクに備えていても、どのようなことが起こるか分からず、万が一ということもあるでしょう。そのため投資をするのであれば、リスク分散という考え方を持つことが大切です。つまり不動産投資以外にも保険などの金融商品などの投資商品を持つことも検討してください。全体の投資バランスを踏まえて、ポートフォリオをしっかりと作っておきましょう。

信頼できる担当者を決める判断

不動産投資の個人面談は情報を仕入れるだけの場ではなく、面談を通して信頼できる担当者か見極める場でもあります。不動産に詳しい人間ではない限り、担当者によって不動産投資は成功するかどうかが決まると言っても良いでしょう。購入する前のプラン・物件選び・経営・物件の管理・税金対策・物件の買い足しなど担当者のサポートは非常に大切です。不動産投資を始めれば、基本的に担当者とは末永い付き合いとなるので、不動産投資の知識だけでなく、信頼できそうな相手なのかどうかも判断しましょう。

提案された投資プランの理由は明確なのか

提案されたプランが自分自身の目標に達成できそうもないケースもあるでしょう。そのケースが悪いプランではなく、そのプランを提案する理由が適切なのかどうかが重要なポイントになってきます。もし物件を売りたいというだけで、融資枠の上限いっぱいで提案されれば返済の負担が大きくなってしまうので検討を見直す方が良いでしょう。しかし返済プランに余裕があり、計画的なプランニングが練られているのであれば具体的に検討するのもアリです。

また自分自身が納得できるかどうかも重要となるため、自分の中で現実的なプランではないと考えれば一旦取りやめにする方がいいでしょう。

質問をその場で答えることができるのか

たとえば質問に対して、すぐに返答ができない担当者だと不安に感じませんか?不動産投資をサポートした経験が豊富であれば、これまで数多くの疑問にも応えてきたため、よほどの質問出ない限り、その場で答えられるでしょう。しかし簡単な質問にも答えられないのであれば、経験が浅い担当者の可能性大です。不動産投資は数千万円以上も投資し、長きに渡って関係が続くため安心して任せられる担当者を選ぶようにしてください。

レスポンスの速さ

どんな業務でも当たり前ですが、メールの返信が遅い、電話の折り返しがないなど、レスポンスが遅いケースは担当者を変更した方が良いかもしれません。いざというときに連絡が取れなければ、信頼関係も築きにくくなり、不信感につながります。そのためレスポンスの早さも必ずチェックしてください。


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