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不動産投資の融資

このページでは、不動産投資の融資の特徴やポイントについて詳しく解説しています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは、いくつかあります。

  • 借入の目的:居住目的か、貸出目的か
  • 返済原資:本人や家族の給与収入か、家賃収入か
  • ローン金利:住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が高金利
  • 審査内容:不動産投資ローンでは個人の信用度だけでなく収益性も見る
  • 名義人:住宅ローンは個人名義のみで、年齢の上限は定年年齢が加味されるのが一般的

これらの違いから、住宅ローンよりも高い融資が受けられる不動産投資ローン。次のような特徴・ポイントが挙げられます。

融資金額と審査のポイント

最初から事業性を前提として審査される不動産投資ローンでは、投資計画に対する信頼性や所有する物件の資産価値などによって、住宅ローンよりも遙かに高額な融資を受けられる可能性があります。

なお、不動産には構造によって法定耐用年数が定められており、不動産投資ローンの審査では物件の法定耐用年数がどれだけ残っているのかといった点も考えられることは見逃せません。

現物資産としての価値や魅力が高いと判断される物件であれば、仮に不動産投資の継続が困難になっても物件を売却することで返済金を用意できる可能性があり、融資金額も高めに設定されるでしょう。反対に、資産価値があまりないと判断されたり、法定耐用年数を超過しているような物件であったりすれば、融資審査でも厳しく評価されて融資額がそれほど伸びないといったケースも考えられます。

返済が滞ると競売にかけられる

なお、不動産投資ローンでは融資を受ける際に、担保として購入予定の収益物件が設定されます。ローン返済が滞った場合、物件が差し押さえられて競売にかけられることも。ローンが払えず売却するのは一般住宅でもある話ですが、不動産投資ローンでは競売は出口戦略の一環とされます。

不動産投資ローンの金利

不動産投資における融資は、住宅ローンと比較して金利が高くなりがちということも特徴です。これは、不動産投資ローンの方が住宅ローンよりもリスキーな金融商品であると判断されているためです。

元金が同じでも金利が高くなれば利息が増えて結果的に返済金も大きくなります。そのため、できるだけ低い金利で融資を受けるのが理想的です。

不動産投資ローンの金利タイプは、借り入れ時点から完済まで金利が一定の固定金利と、社会情勢や市場相場などを考慮して定期的に金利が見直される変動金利の2つがあります。

固定金利は最初に事業計画を立てる際に考えやすいものの、契約後に金利相場が下がっても変わらず、契約通りの金利を支払わなければなりません。

不動産投資は長期的な計画性が重要となる資産運用であり、固定金利にすべきか、変動金利にすべきか、将来的なリスクも含めて冷静に比較検討することが大切です。

返済期間も注意すべきポイント

基本的に、返済期間が短くなれば利息として支払う金額の総額を抑えられます。しかし、返済期間が短いということは一度に支払う返済額が高くなるということであり、家賃収入が滞ってしまうと毎月の給料などで補填できなくなるかも知れません。

不動産投資において、融資の返済期間や返済金額は投資の利回りへ直接的に影響する重要ポイントです。

不動産投資ローンのメリット

自己資金だけで不動産投資を始めるのは、意外にリスクが高いもの。不動産投資ローンを組むことでそのリスクを回避しやすくなります。

投資を始めやすくなる

高額な収益物件の購入費を自己資金だけでまかなうことは非現実的です。仮に可能であっても、後々の余裕を失ってしまうのはかなりリスキー。不動産投資ローンを活用して資金を調達すれば、自己資金に余裕を持たせた状態で不動産投資をスタートできます。

マンションやアパートは物件購入後のランニングコストを確保する必要があります。大規模修繕などに備えて、自己資金にも余裕を持たせておくことは不可欠でしょう。

また、融資を受けて物件の購入を進められるようになれば、事業規模を拡大したいと思った際にもスムーズに新しい収益物件を取得しやすくなります。

家賃収入があれば返済の負担がない

収益物件の運営が安定していれば、不動産投資ローンの返済金は家賃収入から支払うため、オーナーの持ち出しは基本的にありません。言い換えると、常に適切なリスク管理で入居者からの家賃収入を途切れさせなければ、ローン契約者は全くの損失なく収益物件を獲得できるということです。

ただし、入居者の確保や維持管理など、実際のリスク管理には相応のコストがかかります。あくまでも全体のバランスを考えるようにしてください。

不動産投資ローンで考えるべきリスク

返済が困難になる可能性

家賃収入が途切れたり、想定外のトラブルが生じて賃貸事業の経費が増大したりした場合、返済が困難になってしまうといったリスクがあります。

一時的に借主の給料や貯蓄から返済する可能性も考えて、自己資金をいかに確保するかも検討事項です。

金利変動によるキャッシュフローへの影響

変動金利では金利が下がるだけでなく、高くなってしまう可能性もあります。金利が高くなるとキャッシュフローも見直さなければならず、現時点で余裕のない状況であれば、いずれ返済困難に陥ってしまうかも知れません。

不動産投資で融資を受ける流れ

不動産投資ローンの申込みから支払いまでは、大きく以下のような流れになります。

  1. 融資の申請準備
  2. 融資審査の申請
  3. 審査の開始と通知
  4. 融資条件の確認と契約の締結
  5. 支払いの実行

1.融資の申請準備

融資を申し込む前に、まずどの金融機関から融資を受けるのか考えなければなりません。すでに取引のある銀行や、不動産投資会社から紹介されたローン会社、あるいは全く新規の金融機関へ申し込むのが一般的です。

ただし、金融機関ごとに融資条件や審査基準が異なるため、事前に複数の不動産投資ローンを比較検討しておくことが肝要です。

2.融資審査の申請

目当ての申請先が決まれば、改めて融資審査を申し込みます。

融資審査では本番の審査に先んじて仮審査が行われ、まずここで融資審査へ進めるかどうかの判断が下されます。仮審査では投資計画や物件情報、借主の属性(職種や勤務先、年収、勤続年数など)などが総合的に判断されます。

3.審査の開始と通知

仮審査に合格すれば改めて融資の本審査が行われます。審査が完了するまでの日数は金融機関によって異なるため、余裕を持って計画を立てておくようにしましょう。

4.融資条件の確認と契約の締結

無事に審査へ合格すれば決定通知が届き、詳細な融資条件がわかります。審査によっては希望通りの条件にならないこともありますが、検討の結果借主として納得できれば融資契約を締結する流れです。

5.支払いの実行

全ての書類を提出して契約が完了すれば融資金の支払いが実行され、物件の購入へ進みます。


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