初心者・女性でも参加できる資産運用セミナー > 初心者はここから勉強!不動産投資スターターガイド > 海外不動産投資のメリット・デメリット

海外不動産投資のメリット・デメリット

海外不動産への投資は物価の値上がりが期待できるなど、近年注目されている投資方法です。ただメリットばかりではなく、デメリットがあるのも事実。このページでは海外不動産投資のメリットやリスクなどを紹介します。

海外不動産投資のメリット

物件価格の値上がりを期待できる

出生率の低下も著しく、日本では人口減少が加速しています。人口減少となれば住宅需要も減るので、国内の物件の値上がりが難しい現状にあると言えるでしょう。しかしマレーシアなどの東南アジアの新興国、アメリカなどの海外では人口が増加している国も多く、それらの国々では住宅需要の増加も見込めます。そのため、人口が減っている日本国内の不動産よりも、将来的な物件価格の値上がりが期待できるでしょう。

人口増加中の国では空室リスクの低い投資ができる

人口が増減することで、住宅需要に影響を及ぼすのですが、賃貸需要にも影響をきたします。日本の場合、人口が減っている地方も多く、空室リスクが高まっている現状です。空室への備えのために複数の対策を講じる必要があり、余計な費用が掛かることも。しかし海外の首都をはじめとした、人口が多いエリアへ不動産投資を行えば、賃貸需要も期待でき、空室リスクに備えられるでしょう。とくに豊富な需要があり、住戸自体の供給が少ないエリアであれば、空室リスクを抑えた投資が実現できます。

資産分散の手段として有効

投資で重要なのは、リスクを分散させることです。1か所に投資してしまえば、失敗したときに資産のほとんどを失いかねません。不動産投資でリスクを分散するために、複数のエリアへの投資が大切になってきます。ただし、日本国内だけで複数のエリアを分けたとしても、人口減少によるリスクを回避することができないでしょう。また地震や台風などの災害リスクも高く、もし広範囲に影響をきたす災害が起きれば、複数のエリアで同時にリスクが生じる可能性も有り得ます。

そこで日本だけに留まるのではなく、海外不動産も視野に入れた投資により、災害をはじめとしたリスクへの対策が可能です。また海外不動産投資では、各国の通貨で家賃収入が得られ、通貨を分散するリスクヘッジも図れます。

海外不動産投資のデメリット

賃貸管理の難易度が高い

日本だけで不動産投資を行う際、賃貸管理会社で手厚いサポートをしてくれるので、オーナー自身は何もしなくてもよいという体制もあるでしょう。また近くの不動産に投資していれば、定期的に自分の目で見て回ることで、近隣の物件との違いや修繕の状況について把握することが可能です。しかし海外の場合、日本のサポート体制とは異なり、コミュニケーション不足によって、思いもよらぬトラブルに巻き込まれてしまうこともあります。

不動産投資は賃貸管理会社の対応力が入居率にも影響をきたすため、会社を慎重に選ぶことが大切です。空室リスクや賃貸管理のリスクを減らすためには、日経の会社を選ぶこともアリでしょう。しかし海外投資で活用できる日系の会社は決して多くありません。少ない会社の中から最適なサポートを行ってくれる賃貸管理会社を探すためには、現地まで足を運び、直接コミュニケーションを図ることも必要になるでしょう。

不動産投資ローンを使いにくい

不動産投資をする場合、よほど資産を保有していない限り、金融機関から融資を受けるのが一般的です。しかし日本国内にある金融機関だと、海外不動産投資に融資をしているケースはほとんどありません。それは取引自体が少なく、海外の物件に抵当権を設けることが難しいためです。

融資が受けられたとしても、条件として、なんらかの国内不動産を担保に入れるよう求められることも。また融資限度額も物件評価額の50%などに設定されるケースもあり、自己資金を少なからず用意しなければなりません。

何らかの融資を受けたい場合には、早めに不動産会社に相談し、対応策の検討が大切です。

新興国ではカントリーリスクに要注意

政治や経済、環境などの急な変化によって、損失を招いてしまうカントリーリスクに注意しなければなりません。たとえば2021年のミャンマーでのクーデター、タイでは度々デモによる民衆と軍部の衝突などがあり、新興国でこのような争いが起きれば、不動産価格が急速に下落する可能性があります。

また状況次第では、現地に進出している海外企業が撤退するケースもあるので、入居率への悪影響も及ぼしかねません。カントリーリスクを抑えるためにも、投資を行う国の現状を把握することが重要です。政治的な不安定さがないかどうかを確認し、万が一のトラブルに備えるために、余裕を持った投資を行いましょう。

利益が目減りする可能性もある為替リスク

為替の変動によって、見込んでいた利益が増加するケースもあれば、目減りするリスクもあります。海外投資の場合、投資先の通貨で得た収益を活用する場合、現地の通貨から日本円に両替しなければなりません。

両替するタイミングが為替の変動次第では、利益の目減りも起こるでしょう。また金融機関で融資を受けた際にも為替リスクに注意が必要です。日本国内の金融機関に返済する際は日本円を使うことになり、タイミング次第では大きな損失になることも。融資元の金融機関で口座を新たに開設し、その口座から融資返済分が引き落とされるケースが一般的です。このケースだと、海外不動産投資の利益とは別に返済用の資金を用意する、または収益を日本へ送金する必要があります。

少しでも為替リスクを抑えるためにも、現地通貨は現地で運用するか、現地の銀行のデビットカードを作成するなどの対策をしましょう。

海外不動産投資で気を付けたい税制上のポイント

減価償却費の計上メリットが受けられない

日本国内で不動産投資を行えば、減価償却費の計上は所得税控除が受けられます。しかし2021年より海外不動産投資によって発生した減価償却費の計上はできません。管理費や修繕費などの計上は従来通り可能ですが、控除額は小さくなるでしょう。

税金還付のタイミングに注意が必要

日本においては、多くの国々と租税条約を締結しており、海外不動産投資では国ごとに同じような税金を満額支払うケースもあるでしょう。しかし購入したタイミングにより、ローンを活用している物件を売却する際には注意が必要です。日本を含む国々では、不動産の譲渡所得税が課税されており、ローンを活用している物件を売却するためには、売却と同時に金融機関に一括で返済しなければなりません。ただし、物件を売却する前に現地の税額控除の申請をした場合、納税した後で還付金が戻ってくることもあるでしょう。

還付のタイミングが確定申告のあとになれば、物件売却してから還付までに期間が空いてしまいます。また還付の時期によっては、ローンの返済費用が不足してしまうこともあるでしょう。そのため海外の不動産投資で物件を売却するのであれば、譲渡所得税の費用や還付時期なども確認することが大切です。

海外不動産投資を始める前に確かな知識を付けよう

海外の不動産投資は、不動産需要が高まったエリアに投資できるといったメリットがあります。しかし海外という面によるリスクが発生するので要注意です。投資を始める前に、ネットや書籍、セミナーなど数多くの情報を収集し、自分に合った方法で投資をすることが大切になってきます。投資をサポートする信頼できる会社に相談してみましょう。


初心者におすすめの資産運用は
ローリスク・ミドルリターンが
合言葉

投資の知識と経験がなくても、堅実かつ安定的に管理できる資産運用の方法があります。選定や運用をサポートしてくれる会社情報と、資産運用に関する知識が学べるセミナー情報をまとめました。