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中古区分マンション投資

このページでは、中古の投資用マンションを部屋(区画)単位で購入・運用する中古区分マンション投資について、メリットやデメリット、投資を成功させるために注意すべきポイントなどを詳しく解説しています。

中古区分マンション投資とは?

区画単位(部屋単位)での中古マンション投資

マンションの区分投資とは、マンションを区画(部屋)単位で購入して、それを賃貸用不動産として運用することです。

中古区分マンション投資のメリット

好立地なマンションも投資対象にしやすい

マンションを区画単位で購入する場合、マンションを一棟買いするよりも費用が安く済むため、物件の選択肢が広がります

交通アクセスや周辺環境、マンションの築年数や設備など、入居者にとって魅力的な物件であるほど空き室リスクを抑えて投資としての成功率を高めていけると期待できますが、人気の物件ほど取得費用が高くなって投資としてのリスクが上がることも事実です。

区分マンション投資ではトータルのコストを抑えつつ、人気の物件を色々と探しながら、自分の考える投資プランにマッチしたマンションを探しやすくなります。

入居者のニーズや入居率を事前に確かめられる

中古マンションでは、すでに住民が入居しており、家賃相場や入居率などを具体的なデータとして確かめることができます。特に中古区分マンション投資の場合は、同じマンションにおける他の部屋への入居率や住民ニーズを把握することで、投資プランをより具体的に考えていけるという点がメリットです。

また、マンション内に問題のありそうな住民がいたり、滞納者が多いような地域であったりした場合、投資を開始する前にリスクありとして排除しやすいことも重要です。

マンション管理の負担を軽減しやすい

マンション投資では、マンションの設備のメンテナンスや清掃、定期点検といった管理業務を管理会社へ委託して一任していることが多いでしょう。そして区分マンション投資の場合は、マンション入居者による管理組合を通じて管理会社へ業務を委託しているケースが多くなります。

現実問題として、マンション管理をオーナーが全てまかなうことは負担が大きく、思いがけないトラブルやリスクの見落としにもつながりかねません。ただし、一棟マンションの管理を全て管理会社へ一任するには相当のコストが発生し、収益性に影響することも問題です。

区分マンション投資であれば所有している区分に応じて管理費用を計算できるため、余計なコストを削減しつつ、適切な管理環境を構築できます。

災害時の修繕リスクや設備の補修リスクを低減できる

区分マンション投資では管理費用の他にも、万が一の災害やその後の修繕に備えて、各オーナーで修繕積立金を支払います。そして、災害や事故による大規模修繕が必要になった際は、その積立金によって修繕コストをまかなうという仕組みです。

マンションには築年数に応じた経年劣化のリスクだけでなく、いつ起こるか分からない災害リスクなどもあり、突発的な修繕が必要になるかも知れません。しかし、区分マンション投資では各オーナーで修繕積立金を分担できるため、費用負担を抑えやすいというメリットがあります。

初期投資を抑えてローン返済のリスクを下げやすい

中古マンションでは、新築マンションよりもローン審査が厳しくなりやすいというデメリットがあります。そのため、中古マンションを取得する場合、不動産投資ローンで十分な融資を受けられなかったり、融資を受けられても返済期間が短くなって月々の返済負担が大きくなったりという問題も無視できません。

しかし、区分マンション投資であれば、一棟買いよりも大きく投資コストを下げられるため、不動産投資ローンでも金融機関の担当者と交渉する余地が広がります。

また、融資額が少なければ金利上昇による返済負担の変動リスクにも備えやすいでしょう。

物件としての流動性が高くて出口戦略を立てやすい

中古区分マンション投資のメリットを上手くアピールすることで、マンションの現金化が必要になった際にも購入希望者を見つけやすい点は魅力です。

投資を健全に続ける上で出口戦略は必ず考えておくべき要素であり、売却しやすさは投資プランの構築にとっても重要です。

団体信用生命保険を利用できる

ローンを組む際に「団体信用生命保険(団信)」へ加入しておけば、契約者が亡くなったり高度障害者になったりした場合、残りの債務が免除されます。

つまり、遺族がローン残債のゼロになった物件を相続できるということです。そのため、生命保険の代わりとしても考えることができます。

節税対策を考えられる

不動産投資では必要経費を計上することで、確定申告時に節税へつなげられる可能性があります。また、相続時にも投資事業として承継することで、相続時の税金を減らしつつ、遺族が長期的に収益を得られる可能性を目指せることはメリットです。

中古区分マンション投資のデメリット

物件選びを間違えば挽回しにくい

選択肢の多いとされる中古区分マンション投資ですが、それでも投資対象の物件選びに失敗する危険性はあります。また、区分マンション投資の場合は購入している部屋数が限られているため、そこが空き室になってしまえば他の物件の収益でランニングコストをカバーするといったリスク分散も難しくなるでしょう。

高利回りを目指しにくい

区分マンション投資であっても、人気の物件の取得には相応のコストが発生します。そのため、キャッシュフローを慎重に計算しなければ、思っていたよりも利回りが下がってしまう可能性があります。

物件の管理権限が制限される

区分所有では各オーナーに管理権限などがあるため、全体の方針を個人のオーナーの独断で決められないといった点がデメリットです。特にオーナー間で方針や意見に違いが生じた場合、問題解決までに時間がかかってしまうかも知れません。

また、自分が所有している区画(部屋)であっても、例えばペット飼育の可否や入居者の条件など、マンションの他の部屋にも影響すると思われる内容については自由にルールを変更できないこともあります。

ローン審査に通りにくいケースがある

ローン審査において、土地の価値も含めて物件価値や投資の収益性を考慮する「積算評価(担保評価)」の場合、土地を購入しない区分マンション投資では不利に働くことがあります。

中古区分マンション投資で注意すべきポイント

実質利回りを考える

不動産投資会社によっては、中古区分マンション投資の利回りとして非常に高い数字をアピールしていることもありますが、ランニングコストや空き室リスクを考慮すると、必ずしも想定した利回りを実現できるとは限りません。

そのため、高利回りに釣られるのでなく、あくまでも実際のキャッシュフローや投資のコストメリットを検討することが大切です。

信頼できるビジネスパートナーを見つける

マンション投資は高い初期費用を支払って、長期的に家賃収入を得ていく事業です。そのため、管理や出口戦略を考える上で、末永く付き合っていける管理会社や不動産会社を選ぶことが欠かせません。

信頼できるビジネスパートナーを見つけることは、理想的な物件探しにおいて大切なだけでなく、将来的な投資のメリット・デメリットにも直結する重要なポイントです。

セミナーを活用して信頼できる会社を探す

資産運用セミナーでは各会社の具体的な取り組みや経営方針をチェックできるため、投資について学ぶだけでなく、会社としての信頼性を考える上でも有効です。


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